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“一房二卖”的效力判定规则

  来源:广西经济合同纠纷律师   时间:2016-12-01 13:28:19

  房屋所有权人依法享有对房屋的处分权,在普通的“一房二卖”的现象中,根据物权法确定的不动产物权变动以登记为准的原则,房屋所有权人在已与购房者订立买卖合同,但并未完成过户登记的情况下,再将房屋出卖给第三人并完成过户登记手续,其转卖行为及物权变动仍然有效,在先的购房者仅能依据合同对出卖人主张违约责任。

  房屋是个人安身立命之所,近年来,随着房地产市场的蓬勃发展,房价不断攀升,二手房市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑,不少卖房者缺乏诚信,通过“一房二卖”规避已经签定的售房合同义务,以获取更高的房价利益。在这类行为中,又可分为两种:第一种是真实的以比原合同更高的价格转卖房屋并完成过户的交易;第二种则是与他人串通制造虚假的合同并在名义上过户,实际上则是借用他人名义继续持有房产,以待房价继续上涨。对于第二种情况,出卖人与第三人之间并无真实的交易关系,而是通过制造交易过户假象,以规避出卖人对原购房人的过户义务,故应当认定转卖合同属于合同法第五十二条所规定的无效合同情形,相应的过户也无效,原购房人可要求出卖人继续履行合同义务。这两种情况的区别就在于出卖人与第三人之间的交易行为是否是真实的。

  法院在认定这种恶意串通的虚假交易时,应当基于一般的社会经验详细审查个案中的交易事实细节,要求房屋转卖人与第三人在一定合理范围内承担证明交易真实性的举证责任。具体而言,基于二手房买卖交易流程的一般常识,可以从以下几个方面审查:一是交易双方是否有合理的谈约过程,包括是否有中介方参与;二是第三人是否有合理的看房过程;三是出卖人与第三人的交易金额与市场行情是否相符;四是出卖人与第三人之间是否有真实的交易款项交割。出卖人与第三人应当对以上交易细节进行合理解释并承担相应的举证责任,如其对明显不符合生活常识的交易细节不能作出解释或举证不能,便足以构成法官的合理怀疑。

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