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不履行合同并擅自转租,出租人是否有权解除合同?

  来源:广西经济合同纠纷律师   时间:2016-12-01 13:38:52

[案情介绍]

  武汉市司法学校与武汉市保治家电门市部王兵就学校的6间邻街房屋达成租赁协议。协议规定:学校将自有房屋6间租贷给王兵开家电门市部,租赁期限为12年;每月由承租人王兵向校方交纳租金600元,必须在每月27至29日交纳,超过规定期限不交,校方有权回收房屋使用权;在房屋租凭期间,房屋的修缮费用由承租人承担;租赁期满时,承租人不得以任何借口拆除,损坏房屋设备、建筑;此出租房屋只许承粗人使用,不允许转租;比协阻自签订之日起生效,如有一方违约,违约方要付给对方违约金1866元双方对此协议很满意,爽快地唰唰两笔就签了宁,合同生效了。协议履行了一年后,因王兵在市内黄金地段租到房屋,遂私下将学校的6间房屋转租给李万。李万每月向王兵交纳租金枷元,王兵从中渔利。王兵和李万还在高兴的时候,却被一向机灵的学校察觉了,便找王兵交涉,要王兵解除与新承租人李万的协议。但王兵以不少付给学校租金为由,置之不理。学校诉至法院,要求解除与王兵签订的房屋租赁合同,并要求王兵支付违约金1200元。

  [法律分析]

  本案中,学校将6间邻街房屋出租给王兵做家电生意,符合国家法律、政策规定,双方所签房屋租赁协议有效。本案承租入王兵未经校方同意,擅自将房屋转租给第三人李万使用,属违约行为,应当承担违约责任。承租人在租赁关系存续期间,未经出租人同意,不得将租赁权转让或者将租赁物转租给他人。我届《合同法》第224条第一款规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。”根据这一规定,在租赁关系存续期间,承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。这个条件就是必须事先征得出租人的同意。租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人,仍属于出租人。所以,承租人如因工作需要将承租财产转让给第三方时,应当征求出租入的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人不得转租,否则,应当承担违约责任。本案王兵因找到处在黄金地段的房屋不再需要租赁校方的房屋,他可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议,但不得擅自将租赁房屋转租给第三人使用,更不得谋取更高租金。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的,出租人有权解除租赁合同。上述规定均表明,按合同规定合理使用租赁房屋是承超人的基本义务,违反该项义务,出租人有权收回出租房屋。故本案中学校有权解除合同收回房屋使用权。对于王兵的违约行为,应令其承担违约责任。

  [法律提示]

  《合同法》第盟4条第2款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。“承租人如果要租赁物转租给第三方承租使用,必须事先征得出租人的同意。否则,出租人有权收回租贷物,解除租赁合同,并由承租人承担违约责任。

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